Tuy nhiên, đằng sau bức tranh nguồn cung gia tăng là một thực tế đáng lưu ý: Giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Mức tăng phổ biến trong năm 2025 dao động 15-20%, trong khi thu nhập không theo kịp, tạo ra độ lệch lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả.

Phân tích sâu hơn về cấu trúc dòng tiền, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng tâm lý đầu tư của người Việt xoay quanh bốn kênh chính: vàng, chứng khoán, bất động sản và tiết kiệm.

Trong bối cảnh lãi suất huy động duy trì ở mức thấp trong phần lớn năm 2025, dòng tiền tìm kiếm kênh trú ẩn chống lạm phát gần như chỉ còn ba lựa chọn: Vàng, chứng khoán và bất động sản.

Hệ quả là, cùng với sự tăng trưởng mạnh của vàng và chứng khoán, bất động sản cũng trở thành điểm đến của dòng tiền, nhưng không hoàn toàn vì nhu cầu ở thực.

Theo đánh giá của chuyên gia bất động sản khoảng 60% giao dịch bất động sản hiện nay mang tính chất 'giữ tiền', coi bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn của dòng vốn, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực thuần túy.

Chính đặc điểm này khiến thị trường năm 2025 mang nhiều sắc thái khác biệt so với các chu kỳ trước, đồng thời buộc nhà đầu tư và doanh nghiệp phải thận trọng hơn khi bước sang năm 2026.

Năm 2026 được dự báo sẽ đối mặt với sự sàng lọc khốc liệt

Dù vẫn còn dư địa, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ đối mặt với sự sàng lọc khốc liệt hơn bao giờ hết.

Nếu như 10 năm trước còn nhiều nhà đầu tư "tay trái" tham gia thị trường, thì đến nay, những doanh nghiệp trụ lại đều là các chủ đầu tư có tầm nhìn, kinh nghiệm và năng lực quản trị rủi ro tốt hơn.

Thực tế giai đoạn 2023-2024 cho thấy, một số thương hiệu lớn đầu tư quá sức, vướng mắc pháp lý và chịu rủi ro nghiêm trọng, để lại bài học đắt giá cho toàn thị trường.

Áp lực càng gia tăng khi lượng hàng tồn kho trong 9 tháng đầu năm 2025 đã lên tới khoảng 26.000 sản phẩm, trong đó hơn một nửa là căn hộ chung cư, dấu hiệu cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang trở nên khắt khe hơn.

Trong khi đó, đa số doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Việc lãi suất có xu hướng tăng trở lại trong những tháng cuối năm 2025, cùng với kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự hồi phục sau cú sốc 2022, khiến bài toán vốn trở nên khó khăn hơn trong năm 2026.

Thị trường bất động sản năm 2026 vẫn tồn tại những cơ hội đáng kể, song đi kèm là thách thức không nhỏ. Doanh nghiệp buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn bao giờ hết, từ lựa chọn địa điểm đầu tư, đánh giá pháp lý, cơ cấu sản phẩm cho đến kiểm soát chi phí và dòng tiền.

Đ.S